直近5年間と2026年最新
住宅ローン控除 完全ガイド
住宅ローン控除は、年末ローン残高を基準に所得税・一部住民税から控除される制度です。 2026年以降は、住宅性能・新築か中古か・子育て世帯等かによって借入限度額が大きく変わります。
※本ページは制度解説用です。最終判断は国税庁・税務署・税理士・金融機関・各証明機関にご確認ください。
住宅ローン控除の基本
控除率
年末ローン残高 × 0.7％が基本です。ただし、納税額が少ない場合は満額控除できないことがあります。
控除期間
2026年以降は住宅区分により、13年または10年です。既存住宅でも性能区分により13年対象があります。
所得・面積
原則は合計所得2,000万円以下、床面積は原則50㎡以上。40㎡以上50㎡未満は所得制限に注意します。
2022年〜2026年
直近5年間の比較
省エネ性能別の制度へ本格移行
中古 10年
2022年改正以降、高性能住宅ほど優遇される設計になりました。
省エネ基準未達の新築は要注意
2024年以降は、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則対象外となる点に注意します。
2030年末まで延長・中古も整理
2026年以降は、既存住宅でも性能があれば13年となる一方、その他住宅は10年です。
子育て世帯・若者夫婦世帯等は上乗せ
40歳未満の夫婦、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる方、19歳未満の扶養親族がいる方などが該当します。
2026年｜住宅種別ごとの金額・期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
性能のある中古住宅
既存住宅・増改築等
ZEH水準未満の新築は対象外リスク
2028年1月1日以後に建築確認を受ける住宅等で、一定のZEH水準省エネ基準を満たさない新築は、住宅ローン控除の対象外となる方向です。
必要書類｜初年度・2年目以降
基本書類
初年度は原則として確定申告が必要です。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローン年末残高等証明書
- 建物・土地の登記事項証明書
- 売買契約書または工事請負契約書の写し
- 本人確認書類・マイナンバー確認書類
- 補助金を受けた場合は補助金額が分かる書類
- 贈与特例を使う場合は贈与税申告関連書類
勤務先へ提出する書類
- 住宅借入金等特別控除証明書
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
- 金融機関の住宅ローン年末残高等証明書
- 電子交付の場合は控除証明書データまたはQRコード付書面
国税庁は、2年目以降の年末調整では控除証明書と年末残高等証明書を提出する運用を案内しています。
省エネ・ZEH・認定住宅の場合
- 認定長期優良住宅の認定通知書等
- 認定低炭素住宅の認定通知書等
- 住宅省エネルギー性能証明書
- 建設住宅性能評価書の写し
- 設計住宅性能評価書の写し
- BELS評価書等
証明書がない場合、上乗せ限度額を使えない可能性があります。
追加確認書類
- 耐震基準適合証明書
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
- 増改築等工事証明書
- 買取再販住宅に該当することを示す書類
- リフォーム工事内容・費用が分かる書類
昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅では、耐震基準適合証明書等が重要です。
控除できるケース・できないケース
- 自己居住用の住宅を取得した
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 取得後、原則6か月以内に入居
- その年の12月31日まで引き続き居住
- 合計所得金額が原則2,000万円以下
- 床面積が原則50㎡以上
- 40㎡以上50㎡未満で、所得等の特例要件を満たす
- 中古住宅で耐震性等の要件を満たす
- 必要な証明書類を取得できる
- 投資用・賃貸用として購入した
- 別荘・セカンドハウスとして利用
- ローン返済期間が10年未満
- 合計所得金額が2,000万円超
- 40㎡以上50㎡未満で、その年の所得が1,000万円超
- 入居要件を満たさない
- 親族等からの特殊な取得で要件を満たさない
- 必要書類・性能証明が不足している
- 省エネ基準未達の新築で対象外となるケース
- 災害危険区域等における一定の新築で対象外となるケース
概算シミュレーション
※ローン残高の減少、所得税額、住民税控除上限、共有持分、繰上返済により実際の控除額は変動します。
手続きの流れ
契約・借入
売買契約、工事請負契約、住宅ローン契約を締結します。
入居
6か月以内の入居と年末居住を確認します。
初年度申告
必要書類を揃えて確定申告します。
2年目以降
給与所得者は原則年末調整で手続きできます。
実務FAQ
中古マンションでも使えますか？
要件を満たせば使えます。特に登記簿面積・耐震性・入居日・所得要件を確認します。
夫婦共有・ペアローンの場合は？
各自の借入額・持分・所得税額に応じて控除します。連帯債務では付表が必要になる場合があります。
繰上返済したら損ですか？
年末ローン残高が減るため、控除額は下がります。ただし利息軽減効果との比較が必要です。
所得税が少ない場合は？
所得税から控除しきれない場合、一定範囲で住民税から控除されます。ただし満額戻るとは限りません。
40㎡台でも使えますか？
2026年以降も40㎡以上50㎡未満の居住用家屋について適用可能とされますが、控除期間中に合計所得1,000万円超の年は適用されません。
住宅ローン控除は「価格」より先に、性能・書類・入居時期を確認
2026年以降は、省エネ性能の証明と中古住宅の要件確認が特に重要です。 購入前に書類の有無を確認し、控除を受けられないリスクを避けましょう。