THE不動産入札
マイホーム売却・不動産売却シミュレーション｜譲渡所得税・住民税・ローン返済後の実質手残り
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物件取得日（1900年〜2100年）
売却予定日（1900年〜2100年）
居住状況
売却日が取得日以前です。日付を確認してください。
売却価格・ローン
取得費
売却時費用
各種特例・判定
試算結果
本シミュレーションは概算です。実際の申告・特例適用・個別判断については、必ず税理士または所轄税務署へご相談ください。
短期譲渡所得所有期間5年以下。39.63％相当。
長期譲渡所得所有期間5年超。20.315％相当。
10年超軽減税率6,000万円以下部分14.21％相当、超過部分20.315％相当。
PDFプレビュー
仲介手数料計算システム
宅建業法報酬上限準拠｜スマホ・iPad対応｜10キー入力｜即時計算
入力
円
円
円
土地価格・建物価格を入力すると、建物消費税・売買総額・仲介手数料が自動計算されます。
計算結果
報酬計算基礎価格
0円
売買総額・税込
0円
仲介手数料・税込上限
0円
| 土地価格 | 0円 |
|---|---|
| 建物価格・税抜 | 0円 |
| 建物消費税 | 0円 |
| 手数料・税抜 | 0円 |
| 手数料消費税 | 0円 |
| 計算方式 | 通常計算 |
| 計算式 | 未計算 |
金額を入力してください。
INPUT GUIDE
シミュレーション入力方法
マイホーム売却時の税金・ローン返済後の手残り額を、できる限り実態に近く試算するため、以下の順番で入力してください。
1
取得日・売却予定日を入力
物件を購入・取得した日と、売却予定日を入力します。所有期間により、短期譲渡・長期譲渡・10年超所有の判定が変わります。
税率判定に最も重要な項目です。
2
現在居住中か、退去済みかを選択
現在も住んでいる場合は「現在居住中」、すでに住んでいない場合は「住まなくなった日」を入力します。
- 3,000万円特別控除の判定に使用
- 退去済みの場合は期限確認が必要
3
売却価格と住宅ローン残債を入力
売却予定価格と、売却時点で残っている住宅ローン残債を入力します。最終手取り額の計算に直接反映されます。
手残り額 ＝ 売却価格 − 税金 − 諸費用 − ローン残債
4
土地価格・建物価格を入力
購入時の土地価格と建物価格を分けて入力します。建物部分は経過年数に応じて減価償却を行い、取得費を計算します。
- 売買契約書を確認
- 土地・建物の内訳が不明な場合は概算確認
- 建物消費税は自動計算
5
取得時の諸費用を入力
購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、登記費用、増改築費などを入力します。取得費として譲渡所得を圧縮できる可能性があります。
領収書・契約書・精算書がある場合は優先して確認します。
6
売却時の諸費用を入力
売却時の仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、抵当権抹消費用、司法書士費用などを入力します。
- 譲渡費用になるもの
- 手残り額から差し引くもの
- 税額計算とは別管理するもの
7
取得費が不明な場合
購入時の契約書や資料がなく、取得費が分からない場合は「取得費不明時 概算5％」を選択します。
売却価格の5％を取得費として概算計算します。
8
各種特例をチェック
3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、相続取得、被相続人居住用財産など、該当する可能性がある項目にチェックします。
- マイホームとして使用していたか
- 親族間売買ではないか
- 過去に同種の特例を使っていないか
- 相続空き家の場合は別途要件確認
9
試算結果を確認
譲渡所得、課税譲渡所得、税額合計、ローン返済後の最終手取り額を確認します。必要に応じてPDFプレビューで保存できます。
実際の申告前には、税理士または税務署への確認をおすすめします。
ご注意：
本カードは入力方法の案内です。実際の税額・特例適用可否は、所有状況、居住実態、相続関係、過去の特例利用状況、売買相手、建物用途などにより変わります。
シミュレーション結果は概算としてご利用ください。
SPECIAL CHECK
各種特例・判定チェックガイド
マイホーム売却・相続不動産売却・住み替え・取得費不明など、税額に大きく影響する可能性がある確認項目をカード式で整理しています。
01マイホーム売却に関する判定
チェック候補
3,000万円特別控除
居住用財産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。
- 自分が住んでいた家である
- 住まなくなった日から一定期限内の売却である
- 親子・夫婦など特別関係者への売却ではない
- 過去に同じ特例を使っていないか確認する
マイホーム売却の場合、最優先で確認すべき特例です。
期限確認
住まなくなった後の売却
すでに退去済みの場合、売却時期によって3,000万円特別控除の対象外になる可能性があります。
- 住まなくなった日を確認
- その後、賃貸や事業用に使っていないか確認
- 期限を超えていないか確認
- 建物を取り壊した場合は別途確認
退去済み物件は、日付確認が非常に重要です。
税率確認
10年超所有軽減税率
所有期間が10年を超えるマイホーム売却では、一定部分について軽減税率を使える可能性があります。
- 売却年の1月1日時点で所有期間10年超か
- マイホーム売却であるか
- 3,000万円特別控除との併用可能性を確認
- 課税譲渡所得が発生しているか確認
3,000万円控除後も利益が残る場合に重要です。
所有期間
短期譲渡・長期譲渡の判定
所有期間により税率が大きく変わります。取得日と売却日を正確に確認してください。
- 売却年の1月1日時点で5年超か
- 5年以下なら短期譲渡の可能性
- 5年超なら長期譲渡の可能性
- 相続取得の場合は取得日を引き継ぐ場合がある
税率判定の根幹になるため、日付入力は慎重に行います。
注意
住宅ローン控除との関係
買い替えや新居購入がある場合、住宅ローン控除との併用制限に注意が必要です。
- 売却後に新居を購入する
- 新居で住宅ローン控除を使う予定がある
- 3,000万円特別控除を使う予定がある
- 住み替え時期が近い
住み替えの場合は、控除の選択で有利不利が分かれます。
確認
親族・関係者への売却
親族や特別関係者への売却では、特例が使えない場合があります。
- 買主が配偶者ではないか
- 買主が親・子・孫ではないか
- 同族会社や関係法人ではないか
- 実質的に身内間売買ではないか
関係者間売買は、税務確認を強く推奨します。
02取得費・費用に関する判定
取得費不明
概算取得費5％
購入時の契約書や取得費資料がない場合、売却価格の5％を取得費として計算する方法があります。
- 購入時契約書が見つからない
- 領収書や精算書がない
- 土地・建物価格の内訳が不明
- 実額取得費より5％の方が不利になる可能性を確認
取得費資料がある場合は、原則として実額確認が重要です。
実額取得費
購入時の仲介手数料
購入時に支払った仲介手数料は、取得費として反映できる可能性があります。
- 購入時の媒介契約書がある
- 仲介手数料の領収書がある
- 売買契約書・精算書で確認できる
- 取得に直接必要な費用か確認
手元資料がある場合は、必ず入力候補に入れます。
建物
建物の減価償却
建物価格は購入時の金額をそのまま取得費にするのではなく、経過年数に応じた減価償却を考慮します。
- 土地価格と建物価格を分けて確認
- 建物構造を確認
- 取得日から売却日までの経過年数を確認
- 居住用・事業用の利用状況を確認
建物価格が大きい場合、税額に大きく影響します。
譲渡費用
売却時の仲介手数料
売却のために支払う仲介手数料は、譲渡費用として反映できる可能性があります。
- 売却時の媒介契約がある
- 仲介手数料の支払い予定がある
- 売却成立に直接必要な費用である
- 税込金額で確認する
売却価格に連動するため、試算時にも重要です。
土地
測量・境界確定費
売却のために必要な測量費・境界確定費は、譲渡費用に該当する可能性があります。
- 土地・戸建の売却である
- 境界確定が必要
- 買主や金融機関から求められている
- 売却のために直接支出する費用である
土地売却では見落としやすい重要項目です。
建物処分
解体費・残置物撤去費
売却条件として建物解体や残置物撤去が必要な場合、譲渡費用に該当する可能性があります。
- 更地渡しで売却する
- 買主から撤去を求められている
- 売却のために直接必要な支出である
- 通常の維持管理費ではない
解体条件付き売却では、必ず確認したい項目です。
03相続・空き家に関する判定
相続取得
相続で取得した不動産
相続で取得した不動産を売却する場合、取得日・取得費・特例の判定が通常売買と異なる場合があります。
- 相続により取得した物件である
- 被相続人の取得時期を確認する
- 被相続人の取得費資料を確認する
- 遺産分割・相続登記の状況を確認する
相続物件は、取得日を引き継ぐ可能性があります。
取得費加算
相続税の取得費加算
相続税を支払っている場合、一定の相続税額を取得費に加算できる可能性があります。
- 相続税を納付している
- 相続開始から一定期間内に売却している
- 売却不動産に対応する相続税額がある
- 相続税申告書を確認できる
相続税を納めた方は必ず確認すべき項目です。
空き家
被相続人居住用財産の特別控除
相続した空き家を売却する場合、一定条件を満たすと特別控除の対象になる可能性があります。
- 被相続人が一人で居住していた
- 相続後に賃貸・事業・居住に使っていない
- 耐震基準または解体条件を確認
- 売却価格や期限要件を確認
空き家売却では、通常のマイホーム控除とは別に確認します。
共有
共有名義・相続人複数
共有名義や相続人が複数いる場合、持分割合ごとに譲渡所得や控除判定を考える必要があります。
- 共有持分割合を確認
- 各共有者の居住実態を確認
- 各人ごとに特例適用可否を確認
- 売却代金の配分を確認
共有者ごとに税額が異なる場合があります。
未登記注意
相続登記未了
相続登記が完了していない場合、売却手続きや名義確認が必要になります。
- 登記名義が被相続人のまま
- 遺産分割協議が未了
- 相続人全員の同意が必要
- 売却前に司法書士確認が必要
税額以前に、売却可能状態か確認が必要です。
資料確認
被相続人の取得費資料
相続物件では、亡くなった方が購入した当時の資料が取得費計算に影響します。
- 古い売買契約書がある
- 領収書・登記費用資料がある
- リフォーム資料がある
- 資料がない場合は概算5％を検討
古い資料でも、税額圧縮につながる可能性があります。
04住み替え・特殊事情に関する判定
住み替え
買い替え・新居購入あり
売却と同時に新居を購入する場合、譲渡所得の特例と住宅ローン控除の選択に注意が必要です。
- 新居購入予定がある
- 住宅ローンを利用する
- 売却益が出る可能性がある
- 3,000万円控除を使うか検討する
住み替えは、税務上の選択ミスが起きやすい場面です。
損失
売却損が出る場合
売却価格が取得費やローン残債を下回る場合、譲渡損失の特例を確認する余地があります。
- 売却損が出る
- 住宅ローン残債がある
- 買い替えの有無を確認
- 所得との損益通算可否を確認
売却益だけでなく、売却損の場合も確認が必要です。
一部利用
店舗併用住宅・事業利用あり
自宅の一部を店舗・事務所・賃貸などに使っていた場合、居住割合の確認が必要です。
- 一部を事業用に使っていた
- 賃貸部分がある
- 店舗併用住宅である
- 居住用部分の割合を確認する
居住部分と事業部分で扱いが分かれる可能性があります。
土地建物
建物を解体して土地売却
自宅を取り壊して土地として売却する場合、居住用財産の特例期限や利用状況の確認が必要です。
- 建物を解体済み
- 解体後に駐車場などで貸していない
- 解体日と売却日を確認
- 住まなくなった日を確認
解体後の利用状況で判定が変わる可能性があります。
離婚
離婚・財産分与に伴う売却
離婚に伴う売却や財産分与では、名義・居住実態・譲渡所得の発生有無を確認します。
- 共有名義である
- どちらが居住していたか確認
- 財産分与と通常売買を区別
- 住宅ローン残債の負担を確認
法務・税務の両面で個別確認が必要です。
任意売却
ローン残債超過・任意売却
売却価格よりローン残債が大きい場合、手残りだけでなく債務整理・金融機関承諾の確認が必要です。
- ローン残債が売却価格を上回る
- 抵当権者の承諾が必要
- 売却後も債務が残る可能性がある
- 税金より資金計画を優先確認する
任意売却は、金融機関との調整が最重要です。
ご注意：
本カードは、シミュレーション入力時に確認すべき代表的な特例・判定項目を整理した案内です。
実際の適用可否は、所有期間、居住実態、相続関係、過去の特例利用、売買相手、建物用途、申告状況、税制改正などにより変わります。
最終判断は、税理士・税務署・司法書士などの専門家確認を前提としてください。