収益一棟レジデンス
売却ガイド
NOI・IRR・DCR・LTV・リスクプレミアムまで可視化し、資産価値を最大化する
一棟収益不動産の売却価格は、表面利回りだけでは決まりません。 NOI、DCR、LTV、IRR、出口キャップレート、リスクプレミアム、CAPEX、融資評価まで整理し、 プロ投資家・金融機関にも通用する売却戦略へ高めます。
各投資指標の一般的な目安・理想値
地域、築年数、構造、金利、融資姿勢、投資家属性により基準は変動します。下記は売却戦略を組むための実務上の目安です。
| 指標 | 理想・目安 | 金融機関・投資家目線 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| NOI | 安定し、過去実績で説明可能 | 価格評価の中核。NOIが高いほど入札価格上昇余地。 | 一時的な満室想定ではなく、実効収入で見る。 |
| 実質利回り | 都市部 4〜6%、郊外 6〜9%以上 | 立地・築年数・流動性に応じた利回りが求められる。 | 高利回りでも修繕・空室リスクが大きい場合は割引。 |
| DCR / DSCR | 1.20以上、安定運用なら1.30以上 | 返済安全性。1.0未満はNOIで返済を賄えない。 | 金利上昇・空室増加時の耐性も確認。 |
| LTV | 70%前後、保守的には60〜65% | 担保余力と自己資金負担のバランス。 | 高LTVは買主の資金効率を上げるが審査は厳しくなる。 |
| IRR | 5〜8%以上、リスク案件は10%以上 | 保有期間全体の投資効率。出口価格に強く左右される。 | 売却費用・税金・CAPEXを入れると低下する。 |
| リスクプレミアム | 3〜6%程度 | 無リスク金利に対する上乗せ要求利回り。 | 地方・築古・遵法性懸念ありは上昇し価格下落要因。 |
| 出口キャップレート | 入口より保守的に+0.3〜1.0%を見る | 出口価格とIRRを決める重要要素。 | 低すぎる出口想定は投資家から警戒される。 |
| 稼働率 | 95%以上、最低でも90%以上を目指す | 賃貸需要と管理力の証明。 | 短期的な満室化より、賃料水準の妥当性が重要。 |
高度投資分析シミュレーター
入力後、自動計算。スマホ・iPadでも入力しやすい10キー表示、桁区切り、円表示固定に対応しています。
※IRRは簡易モデルです。税金、減価償却、売却費用、ローン残債推移、実際のCAPEX、空室変動により結果は変わります。
投資家向け評価ロジック
NOI
賃料収入から空室損・運営費・固定資産税・管理費・修繕費を控除した純収益。収益還元評価の中心です。
IRR
保有期間中のキャッシュフローと出口売却価格を含めた内部収益率。プロ投資家の投資判断に直結します。
DCR / DSCR
NOIが年間元利返済額をどれだけ上回るかを見る融資安全性指標です。
LTV
物件価格に対する借入割合。高すぎると融資審査が厳格化します。
リスクプレミアム
無リスク金利に対し、不動産投資で追加的に求められる利回りです。
出口キャップレート
将来売却時に市場が要求する利回り。上昇すると出口価格は下落します。
売却前に整理すべきプロ向け資料
レントロール
賃料、面積、契約開始日、敷金、入居状況を一覧化します。
運営費明細
管理費、清掃費、水道光熱費、保険料、修繕費をNOI分析へ反映します。
CAPEX計画
外壁、屋上防水、給排水、EV、受水槽など将来修繕を整理します。
遵法性資料
建築確認、検査済証、消防点検、接道、用途地域を確認します。
金融機関向け資料
積算価格、担保評価、DCR、LTV、返済安全性を説明できる資料にします。
出口戦略資料
将来の売却想定、賃料成長、修繕後価値、再販可能性を整理します。