THE不動産入札
2026年
区分所有法改正
マンション
管理規約完全ガイド
改正前・改正後を完全比較｜議決権｜総会｜再生｜長期修繕｜資産価値診断
全25章メニュー
最重要ポイント
◼︎改正前
総区分所有者数・総議決権数を分母にする場面が多く、欠席者・無関心者・所在不明者が合意形成を止めやすい構造でした。
総区分所有者数・総議決権数を分母にする場面が多く、欠席者・無関心者・所在不明者が合意形成を止めやすい構造でした。
◼︎改正後
一部の管理・変更決議は、出席者・出席議決権を分母にする方向へ整理。老朽化マンションの管理・再生を進めやすくする改正です。
一部の管理・変更決議は、出席者・出席議決権を分母にする方向へ整理。老朽化マンションの管理・再生を進めやすくする改正です。
本コードは一般向け解説です。実際の規約文言、団地型、複合用途型、共有住戸、法人所有、所在等不明区分所有者の扱いは専門家確認が必要です。
第1章 区分所有法とは
区分所有法は、分譲マンションの専有部分、共用部分、敷地、管理組合、総会、規約、建替え・再生などを定める基本法です。
専有部分：各住戸など個別所有部分。
共用部分：廊下、階段、外壁、屋上、配管、エレベーターなど共同利用部分。
第2章 管理規約とは
管理規約は、そのマンションの憲法です。議決権、管理費、修繕積立金、使用制限、理事会運営、総会手続を定めます。
第3章 使用細則との違い
| 管理規約 | 基本ルール。変更には原則として特別決議が必要です。 |
|---|---|
| 使用細則 | 生活上の細かいルール。ペット、駐車場、リフォーム、民泊、騒音など。 |
第4章 管理委託契約とは
管理組合が管理会社へ清掃、会計、点検、総会補助等を委託する契約です。管理規約は内部ルール、管理委託契約は外部委託契約です。
第5章 長期修繕計画とは
外壁、防水、給排水管、エレベーター、機械式駐車場などを長期的に更新するための資金計画です。計画が古いと積立不足を見落とします。
第6章 修繕積立金とは
将来の大規模修繕に備える積立金です。低すぎる場合、値上げ、一時金、借入、大規模修繕延期、売却時の評価低下につながる可能性があります。
第7章 管理費との違い
| 管理費 | 日常管理、清掃、管理会社委託費、共用電気代、保守点検など。 |
|---|---|
| 修繕積立金 | 将来の大規模修繕・設備更新のための資金。 |
第8章 総会・理事会の違い
| 総会 | 区分所有者全体の意思決定機関。予算、決算、規約変更、大規模修繕、建替えなどを決議。 |
|---|---|
| 理事会 | 総会決議に基づき、日常運営・管理会社対応・議案準備を行う機関。 |
第9章 普通決議・特別決議を図解
| 普通決議 | 出席者・出席議決権の各過半数が目安。日常的な管理事項。 |
|---|---|
| 規約変更 | 出席者・出席議決権の各4分の3以上が目安。規約文言変更、重要な管理ルール変更。 |
| 重大な共用部分変更 | 出席者・出席議決権の各4分の3以上が目安。形状・効用に大きな変更がある工事。 |
| 一定目的の変更 | 3分の2以上へ緩和される場面があります。耐震、安全、バリアフリー等。 |
| 建替え | 原則5分の4。一定事由では4分の3が問題となります。 |
第10章 改正前・改正後 完全比較
| 1. 普通決議 | 改正前：区分所有者全員・議決権総数を意識した運用で、欠席者が多いと成立しにくい。 改正後：出席した区分所有者および出席議決権の各過半数を基本に整理。 影響：委任状・議決権行使書の回収が重要 |
|---|---|
| 2. 規約変更 | 改正前：区分所有者総数および議決権総数の各4分の3以上。 改正後：出席者および出席議決権の各4分の3以上を基本に整理。 影響：改正規約への移行を進めやすい |
| 3. 共用部分の重大変更 | 改正前：総数・総議決権の各4分の3以上。 改正後：出席者・出席議決権の各4分の3以上を基本に整理。 影響：大規模修繕・設備更新の決議が進みやすい |
| 4. バリアフリー・耐震等 | 改正前：共用部分変更として4分の3が原則。 改正後：安全性・耐震性・バリアフリー等の一定変更は3分の2へ緩和される場面あり。 影響：高齢化・旧耐震マンションで重要 |
| 5. 所在等不明区分所有者 | 改正前：母数に含まれ、連絡不能住戸が合意形成を阻害。 改正後：裁判所関与により、一定の場合に決議母数から除外する制度が整備。 影響：相続未了・空き住戸の多いマンションで重要 |
| 6. 専有部分の管理不全 | 改正前：個別住戸の管理不全に対応しにくい面。 改正後：専有部分の管理が不適当な場合の財産管理制度等が整備。 影響：ゴミ屋敷化・漏水放置・相続放置への対応力向上 |
| 7. 共用部分の管理不全 | 改正前：管理者不在・機能不全で対応が遅れる。 改正後：区分所有建物の管理に特化した財産管理制度の整備。 影響：管理組合が動けない場合の選択肢 |
| 8. 建替え | 改正前：区分所有者および議決権の各5分の4以上。 改正後：原則5分の4。耐震不足・火災安全性不足・外壁剥落危険等の一定事由では4分の3へ緩和される場面。 影響：老朽化マンション再生の選択肢拡大 |
| 9. 建物・敷地売却等 | 改正前：建替え以外の再生手法が使いにくい。 改正後：建物・敷地売却、取壊し、更新など再生手法を整理。 影響：建替え以外の出口戦略 |
| 10. 招集タイミング | 2026年3月31日までに招集：旧法ベースの確認。 2026年4月1日以降に招集：改正法に沿った定足数・決議要件が必要。 影響：総会招集日と効力発生日の整理が重要 |
第11章 建替え決議・敷地売却決議・再生決議
建替え
老朽化・耐震不足・修繕費過大が論点。
老朽化・耐震不足・修繕費過大が論点。
売却・取壊し
建替え以外の出口を検討。
建替え以外の出口を検討。
更新・再生
一棟リノベ、設備更新、耐震改修。
一棟リノベ、設備更新、耐震改修。
議決成立シミュレーター
第12章 管理規約セルフチェック 50項目
第13章 長期修繕積立金シミュレーター
第14章 大規模修繕費シミュレーター
第15章 管理費・修繕積立金の妥当性診断
第16章 機械式駐車場更新費シミュレーター
第17章 エレベーター更新費シミュレーター
第18章 給排水管更新費シミュレーター
第19章 外壁改修・屋上防水概算費用
第20章 マンション資産価値診断
第21章 売却時に確認すべき管理資料チェックリスト
- 管理規約
- 使用細則
- 重要事項調査報告書
- 総会議事録
- 理事会議事録
- 長期修繕計画
- 修繕積立金残高
- 管理費・修繕積立金滞納状況
- 大規模修繕履歴
- 今後の値上げ・一時金予定
第22章 購入時に確認すべき重要事項チェックリスト
- 修繕積立金が国交省目安と比べて低すぎないか
- 一時金徴収予定がないか
- 管理規約が改正対応しているか
- 民泊・ペット・事務所利用の制限
- 長期修繕計画と積立残高の整合性
- 滞納住戸や所在不明住戸がないか
第23章 管理組合役員向けガイド
改正法対応、管理規約見直し、総会招集、委任状回収、議案説明資料、住民説明会、反対意見への回答準備が重要です。
第24章 理事長向け運営マニュアル
- 改正法対応スケジュールを作る
- 管理会社・マンション管理士・弁護士へ改正案を依頼する
- 説明資料を住民向けに平易化する
- 総会前に議決権行使書・委任状を確保する
- 反対意見・質問への回答書を準備する
第25章 2026年改正Q&A
改正前のまま放置した場合のリスク
- 総会招集手続きが改正法とずれる可能性
- 定足数・多数決要件の理解に混乱が生じる可能性
- 規約変更決議の有効性を争われる可能性
- 大規模修繕や耐震改修が遅れる可能性
- 買主様から管理状態に不安を持たれる可能性
- 修繕積立金不足が表面化し、売却価格に影響する可能性
- 所在不明者・相続未了住戸により合意形成が停滞する可能性
- 建替え・売却・取壊しなど再生方針を検討できない可能性
重要な注意事項
本ページは一般的な説明と概算シミュレーションです。個別の規約変更、決議要件、建替え、敷地売却、長期修繕計画の妥当性は、弁護士・マンション管理士・管理会社・司法書士等へ確認してください。