家族信託の基本構造

対象になりやすい財産

• 自宅、土地、空き家
• 賃貸マンション、アパート、駐車場
• 預貯金、株式、その他の金融資産
• 将来、売却・管理・修繕・承継が必要になる資産

本人が元気なうちに、財産管理を信頼できる家族へ託す仕組みです。 生前の不動産管理・収益物件管理・将来の承継を一体で考えやすい点が特徴です。

• 認知症前の対策として検討しやすい
• 契約設計により、不動産売却・修繕・賃貸管理に備えられる
• 家族間の合意形成と専門家による設計が重要

判断能力が不十分な方を法律面・生活面で保護する制度です。 本人保護が中心であり、財産を積極的に運用・組み換えする制度ではありません。

• 法定後見は家庭裁判所が関与する
• 任意後見は判断能力が十分なうちに公正証書で契約して備える
• 任意後見契約は、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じる

遺言は、主に死亡後の財産承継を指定するための制度です。 生前の認知症対策や不動産管理対策そのものにはなりません。

• 自筆証書遺言・公正証書遺言などがある
• 誰に何を承継させるかを明確にしやすい
• 生前の売却・修繕・賃貸管理の停滞対策とは別に考える必要がある

1. 家族構成、財産内容、将来の不安を整理する
2. 誰を委託者・受託者・受益者にするか検討する
3. 信託する財産と、信託しない財産を分ける
4. 売却・修繕・賃貸管理・資金移動など、受託者の権限を決める
5. 司法書士・税理士・弁護士・不動産実務者と連携して設計を確認する
6. 信託契約書を作成し、必要に応じて公正証書化する
7. 不動産を信託する場合は、信託登記を行う
8. 信託口口座の開設や管理帳簿の整備を行う
9. 運用開始後、定期的に管理状況と家族方針を確認する

親が施設へ入所した後、自宅を空き家にするのか、売却するのか、賃貸するのかを事前に決めておくケースです。

1. 親本人の意思を確認する
2. 自宅を信託財産に含めるか検討する
3. 受託者に売却・修繕・賃貸借契約の権限を持たせるか決める
4. 固定資産税・管理費・修繕費の支払い方法を決める
5. 信託登記を行い、将来の売却準備を整える

注意：売却権限の定めが曖昧だと、実際の売却時に支障が出る可能性があります。

収益不動産は、賃料管理・修繕・退去対応・管理会社対応が継続的に発生します。

1. 賃貸借契約、管理委託契約、借入状況を確認する
2. 受託者が賃料を受け取り、修繕費を支払える設計にする
3. 管理会社との連絡窓口を整理する
4. 大規模修繕、建替え、売却の判断権限を明確にする
5. 信託口口座で賃料収入と支出を分けて管理する

土地、駐車場、貸家、底地、借地権などが混在する場合、財産ごとの方針整理が重要です。

1. 不動産ごとに「保有・売却・賃貸・組み換え」の方針を分ける
2. 相続人ごとの将来負担を確認する
3. 受託者を1名にするか、複数名にするか検討する
4. 不動産ごとの管理権限と処分権限を信託契約に明記する
5. 相続税・譲渡所得税・登録免許税などを専門家に確認する

相続後に不動産が共有になると、売却・修繕・賃貸の意思決定が難しくなることがあります。

1. 将来共有になりそうな財産を確認する
2. 管理を担う人と利益を受ける人を分けて考える
3. 受託者に意思決定を集中させる設計を検討する
4. 受益権の承継先を整理する
5. 遺言や遺産分割対策との組み合わせを確認する

親亡き後の生活費、住まい、財産管理を支えるために信託を検討するケースです。

1. 支援が必要な家族の生活費・住居・医療介護費を整理する
2. 受益者を本人や支援対象者に設定する
3. 受託者が生活費を支給できる仕組みにする
4. 受託者が亡くなった場合の後継受託者を決める
5. 福祉制度・税務・成年後見制度との関係を確認する

配偶者に財産を残した後、最終的に子や孫へ承継させたい場合、二段階の設計が必要です。

1. 一次相続の受益者を誰にするか決める
2. 二次相続以降の受益者・帰属権利者を検討する
3. 遺留分や税務上の影響を確認する
4. 遺言で補う部分を整理する
5. 家族全員が誤解しないよう説明資料を作る

すでに判断能力に不安がある場合は、信託契約が有効に締結できるか慎重な確認が必要です。

1. 医師の診断状況や本人の理解力を確認する
2. 本人の意思確認が可能か専門家に相談する
3. 信託契約が難しい場合、任意後見・法定後見を検討する
4. 不動産売却や資産管理の緊急性を整理する
5. 家族だけで判断せず、司法書士・弁護士へ確認する

注意：判断能力が不十分な状態で無理に契約を進めると、契約の有効性が問題になる可能性があります。

信託後に売却する可能性がある場合、契約時点で売却権限・代金管理・税務確認を明確にしておきます。

1. 信託契約に売却権限があるか確認する
2. 売却代金を誰のために管理するか明確にする
3. 媒介契約・売買契約の当事者表示を確認する
4. 譲渡所得税、取得費、特例適用可否を税理士に確認する
5. 売却後の資金管理方法を信託口口座で整理する

万能ではありません

家族信託だけで、相続税、遺留分、家族間対立、すべての不動産問題が解決するわけではありません。

節税目的だけでは危険

信託の税務は複雑です。受益者、信託財産、承継方法によって課税関係が変わる可能性があります。

契約設計が重要

誰を受託者にするか、何を信託するか、売却権限をどう定めるか、受益者をどう設計するかが重要です。

専門家連携が必要

司法書士、税理士、弁護士、不動産実務者が連携し、契約と実務運用の両面を確認する必要があります。

認知症前の売却準備

将来売却が必要になる可能性がある不動産について、元気なうちに方針を決めておくことが重要です。

資産組み換え

管理が難しい不動産を整理し、次世代が扱いやすい資産へ見直す選択肢もあります。

透明性ある売却

THE不動産入札のような公開性ある売却方式と組み合わせることで、売主様の資産価値最大化を目指します。