マイホーム
売却ガイド
本来の価値で売却するために
マイホーム売却では、売却価格だけで判断するのではなく、税金・諸費用・住宅ローン残債・必要書類・最終手残りまで見据えることが重要です。 透明性ある手続きと公正な価格形成により、売主様の大切な資産価値を最大限に引き出します。
マイホーム売却で大切な考え方
高く売ることだけでなく、安心・透明・納得できる売却設計が重要です。
相場確認
周辺成約事例、土地価格、建物状態、需要を確認し、現実的な価格帯を把握します。
最低売却希望額
売主様が納得できる最低ラインを定め、感情ではなく根拠ある売却判断を行います。
売却後の手残り
売却価格から費用・税金・ローン残債を差し引いた実質金額を確認します。
税金
所有期間、取得費、特例適用の有無により税額は大きく変動します。
ローン残債
抵当権抹消には原則として住宅ローン完済が必要です。
必要書類
売却前と決済時で必要書類が異なります。マンション・戸建て別に早めに整理します。
売却の基本ステップ
相場価格の確認
成約事例・市場動向・物件個別性を確認します。
住宅ローン残債の確認
金融機関の残高証明等で返済額を確認します。
売却費用・税金の概算
仲介手数料、印紙税、譲渡所得税等を整理します。
必要書類の確認
権利証、本人確認書類、管理書類、測量資料等を確認します。
売却方法の選択
一般仲介・入札売却など最適な方法を選びます。
媒介契約
販売条件、価格、活動方針を明確にします。
販売活動・入札告知
REINS等を活用し、広く公正に購入希望者へ告知します。
内覧・質疑応答
購入希望者からの確認事項に丁寧に対応します。
申込・入札・売買契約
価格だけでなく、契約条件・引渡条件を確認します。
決済・引渡し
残代金受領、ローン完済、抵当権抹消、鍵の引渡しを行います。
売却前・決済時に必要な書類
書類の不足は、売却開始・契約・決済の遅延につながります。マンションと戸建てでは確認すべき資料が異なるため、早い段階で整理することが重要です。
住マンション売却
売却前に確認・準備する書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 本人確認書類運転免許証・マイナンバーカード等
- 印鑑証明書取得時期に注意
- 実印
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 固定資産評価証明書または評価額が分かる資料
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項説明書
- 購入時のパンフレット・販売図面・間取り図
- 住宅ローン残高証明書または返済予定表
- 管理規約
- 使用細則
- 長期修繕計画書
- 管理費・修繕積立金の金額が分かる資料
- 管理組合総会議事録
- 大規模修繕履歴・予定が分かる資料
- 駐車場・駐輪場・バイク置場の契約状況資料
- 専用庭・ルーフバルコニー・トランクルーム等の使用料資料
- ペット飼育可否・楽器使用・民泊禁止等のルール資料
- 設備表作成のための設備資料
- リフォーム履歴・修繕履歴・保証書
- 管理会社名・連絡先が分かる資料
- 賃貸中の場合は賃貸借契約書・賃料入金明細
決済時に必要となる主な書類・持参物
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 住民票登記住所と現住所が異なる場合
- 戸籍附票住所変更の沿革確認が必要な場合
- 抵当権抹消書類金融機関が準備
- ローン完済に関する金融機関手続書類
- 固定資産税・管理費等の精算確認資料
- 管理費・修繕積立金等の精算資料
- 鍵一式玄関・宅配BOX・駐車場等
- 宅配BOXカード・管理用カード・非接触キー
- 設備取扱説明書・保証書
- 買主へ引き継ぐ管理関係資料
- 振込先口座情報
戸戸建て売却
売却前に確認・準備する書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 本人確認書類運転免許証・マイナンバーカード等
- 印鑑証明書取得時期に注意
- 実印
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 固定資産評価証明書または評価額が分かる資料
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項説明書
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築設計図書・建物図面・仕様書
- 間取り図・販売図面・パンフレット
- 土地測量図
- 境界確認書・筆界確認書
- 越境に関する覚書・確認書
- 私道負担・通行掘削承諾書
- 道路位置指定図・道路関係資料
- 上下水道・ガス・電気の引込状況資料
- 住宅ローン残高証明書または返済予定表
- リフォーム履歴・修繕履歴・保証書
- 耐震診断書・インスペクション報告書ある場合
- 長期優良住宅・性能評価書等ある場合
- 賃貸中の場合は賃貸借契約書・賃料入金明細
決済時に必要となる主な書類・持参物
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 住民票登記住所と現住所が異なる場合
- 戸籍附票住所変更の沿革確認が必要な場合
- 抵当権抹消書類金融機関が準備
- ローン完済に関する金融機関手続書類
- 固定資産税・都市計画税の精算確認資料
- 境界確認書・測量図・越境覚書等の引継資料
- 建築確認済証・検査済証等の引継資料
- 鍵一式玄関・勝手口・門扉・倉庫等
- 設備取扱説明書・保証書
- 残置物撤去完了確認資料必要な場合
- 振込先口座情報
共有名義・相続登記未了・住所変更未登記・抵当権あり・境界未確定・賃貸中・離婚による財産分与・成年後見・法人所有などは、追加書類や専門家確認が必要になる場合があります。 決済直前では間に合わないことがあるため、売却開始前の確認が重要です。
売却時に確認すべき費用
主な売却費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 司法書士費用
物件状況により発生
- 測量費
- 解体費
- 残置物撤去費
- リフォーム・ハウスクリーニング費用
資金計画に必要
- 引越し費用
- 住み替え費用
- 譲渡所得税
- 住民税
税金の概要
譲渡所得の基本式
- 所有期間5年以下は短期譲渡、5年超は長期譲渡として扱われます。
- 10年超所有の場合、一定要件のもと軽減税率を検討できる場合があります。
- 3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、買換え特例、相続空き家特例などは要件確認が重要です。
- 各特例の適用可否は、必ず税理士・税務署等へ確認してください。
ローン残債と手残り
売れた金額＝手元に残る金額ではありません。
実質手残りは、売却価格から住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用、税金、引越し費用等を差し引いて確認します。
一般仲介と入札売却の比較
| 項目 | 一般仲介 | 入札売却 |
|---|---|---|
| 価格形成 | 個別交渉により価格調整されやすい | 複数購入希望者による価格競争で資産価値最大化を目指す |
| 透明性 | 販売状況が見えにくい場合がある | 入札条件・参加状況を整理し、公正性を重視 |
| 囲い込みリスク | 情報流通が限定される懸念がある | REINS活用により幅広い告知を重視 |
| 売主様の納得感 | 価格交渉の過程が不透明になりやすい | 根拠ある最低入札額と競争原理で判断しやすい |
THE不動産入札の特徴
囲い込みを防ぐ透明な売却
売主様の利益を最優先に、情報の透明性を重視します。
公正な価格競争
複数購入希望者による競争で、本来の資産価値を追求します。
売主様ファースト
売却条件、最低入札額、手残りを売主様と丁寧に確認します。
資産への敬意
ご先祖様から受け継いだ大切な資産に敬意を払い、誠実に扱います。
REINS活用
宅建業者間の情報流通を活用し、幅広い購入機会を創出します。
最低入札額の確認
売主様の希望と市場根拠を照合し、納得ある売却設計を行います。
注意事項
- 税額は取得費、所有期間、居住状況、特例適用、共有名義等により異なります。
- 住宅ローン、共有名義、相続、離婚、買換え、空き家、賃貸併用住宅等は専門家確認が必要です。
- 必要書類は金融機関、司法書士、管理会社、買主側条件、物件状況により追加される場合があります。
- 本ページは概要説明であり、個別の税務判断・法律判断を行うものではありません。
- 最終判断は税理士、司法書士、弁護士、金融機関等へ確認してください。